2009/10财政年是个不同凡响的一年。全球金融风暴所带来的巨大挑战并未持续多久，但它对全球经济秩序产生的影响还将延续数年。

作为全世界最开放经济体之一的新加坡,无可避免的，也受到世界经济动荡的影响，导致其2009年的国内生产总值下降了两个百分点。

在这个举步维艰的时期，腾飞房产投资信托基金 (Ascendas REIT, 腾飞瑞资) 始终将工作重点放在企业核心战略上，同时也对经营思路做了重新调整以适应不断变化的市场形势。这一举措使得腾飞瑞资在当年取得了一系列骄人的财务业绩。

本人谨代表董事会，很荣幸呈报腾飞瑞资截至2010年3月31日的第八年度年报。同时我也欣喜地向大家汇报我们在这一年来成绩斐然， 经理人所实施的战略为腾飞瑞资的单位持有人带来了稳定且可预测的收益。在全球经济充满了不确定性的背景下，腾飞瑞资所取下如此的成绩的确令人感 到可喜可贺。

腾飞瑞资的可派发收入达到2亿3490万新元，较上一财政年度的2亿1090万新元增长了11.4%。可派发收入增长的主要因素包括现有房产的业务保持健康发展、续约租金继续保持正面上升的趋势、上个财政年度完成的各项投资与开发项目所贡献的全年收入、政府2009年出台的各项减税措施所取得的一次性成本节约以及水电费用的降低。去年腾飞瑞资的房产组合从89项产业增加到93项产业，截 至2010年3月31日腾飞瑞资所拥有的 总资产总额达到 49亿新元，其中已扣除了在常年重新估价后所承受的 5370万新元的房产减值， 仍然取得 6.7% 的增长。

我想在此为您把支撑腾飞瑞资核心战略的持久信念做详细阐述：

持久信念之一：严谨的投资纪律

经理人的严谨投资策略，实现了通过房产开发活动，取得更高的单元投资回报率和有选择性的收购高质量的收益型房产的目的。在本财政年度，腾飞瑞资成功完成了两项价值总额达1亿3100万新元的收购以及三个总额约为2亿9300万新元的开发项目。

完成开发的三个项目分别位于阿尔卑斯大街71号(71 Alps Avenue)、樟 宜商务园八坊大厦(Plaza8@CBP) 和金泉道38A号(38A Kim Chuan Road)。三个项目都在预期的时间与预算内完成，各自经过重新估价后的 资本增值率为3.9%。自2006年实施 房产开发策略以来，腾飞瑞资在其承 揽的九个开发项目上的账面资本增值 达到1亿3090万新元(比开发成本超 出约21.5%)。

考虑到今后两年内樟宜商务园中的新的空间供给量相对有限，腾飞瑞资开始为花旗银行打造一栋新楼。该项目预定在2011年第一季度完成。花旗银行承诺，项目完工后，该行将承租该项目的五成可使用面积，为期六年，并且有权在租约期满后续租。

腾飞瑞资将继续寻求高质量、收益可持续与具备增值作用的收购项目；同时有选择性地参与到能够提高收益的开发项目（特别是预租的订建开发项目）中。

持久信念之二：积极的资本与风险管理

我们坚持对腾飞瑞资的财务采取积极的资本和风险管理，以便优化基金的资本结构。为了使企业融资来源更加多元化，腾飞瑞资在2009年3月20日推出了总金额达10亿新元的多币种中期票据方案， 并在2009年4月和7月发行了总价值为2亿7500万新元的定息票据。

此外，公司在2009年8月还募集大约3亿160万新元的新股权资本。新股的发售价格高于净资产价值―比发行日的调整后加权交易平均价格低6.8% 。所募集的资金用作为金泉道38A号(38A Kim Chuan Road)开发项目以及收购星展银行亚洲中心 (DBS Asia Hub) 和位于裕群圈 31号 (31 Joo Koon Circle)厂房项目的融资。

鉴于新加坡房地产投资信托行业在2012年将有巨大的再融资需求，经理人在2010年3月做出战略性决策，提前收赎将于2012年到期的价值3亿5000万新元的腾飞瑞资商业抵押担保证券(Commercial Mortgaged Backed Securities，CMBS)。提前收赎价格低于票面价值，而部分再融资采用发行价值3亿新元、年利率为1.6%的新五年期可交换担保债券(Exchangeable Collateralised Securities,ECS)来实现。可交换担保债券能以每单位2.45新元的价格(比净资产价值超出约50%)转换为普通腾飞瑞资单位。

因此，腾飞瑞资债务组合的加权平均偿还期限就从一年前的2.2年增加到4.0年。截止到2010年3月31日腾 飞瑞资的总杠杆为31.6%。100%的利率风险已通过定期利率对冲，剩余有效年限为3.１年。虽然信贷利差对比上个财政年度有所缓解，但仍高于危机前的水平。因此，腾飞瑞资平均贷款成本从3.67%增加到本财政年度的3.94%。

腾飞瑞资对资本结构实行的积极管理加强了公司的资产负债表，使融资来源实现多元化，同时也有效抑制了借贷成本的上涨。我们将继续在资本结构的确定性与借贷成本之间达成平衡，以便为我们的单位特有人取得最佳的投资回报。

持久信念之三：房产组合业绩：高质量与稳定

截止到2010年3月３１日，虽然腾飞瑞资增加了大约9万４千平方米 (约总面积的4.2%)的新房产面积，整体房产出租率维持在95.7%；多租户房产的出租率为91.2%。在经理人的积极管理下和续约租金比期满的合同的租金高的情况下（特别是商务与科技园区以及高科技工业房产），租金走势继续正面上升，但具体数额要低于上一财年度的水平。今后，经理人的重点仍是维持房产出租率和维系客户，从而确保腾飞瑞资现有的资产组合能产生稳定的收益。

展望未来

自2009年4月以来金融市场出现大幅回升，而在财政年度的下半年，经济环境也有所好转。然而，尽管市场短期展望似乎比较乐观，但由于目前许多发达国家的失业率居高不下，世界经济发展速度料将趋低，预算赤字相对较大并且某些发达国家的监管政策仍未明朗，因此经济前景仍旧面临相当大的不确定性。

我们将依托腾飞瑞资位居商务与工业房产的领导地位的优势，继续将工作重点放在企业的核心经营活动上， 这包括：

（一） 持续不断地改进我们的产品和服务
（二） 实行有效的员工激励和奖励措施
（三） 服务好客户并让他们感到满意

经理人将继续在新加坡寻求有潜力的投资机会，谨慎和有选择性地对区域市场进行评估以寻求能为利益相关方创造可增进收益和稳定的投资机会。

如果没有意外的发展，经理人将尽力在新的财政年度里保持腾飞瑞资现有的净收入水平。

致谢

腾飞瑞资的成功离不开多方的齐心协力。首先我要向各位董事会同仁致谢，感谢大家在一年当中为基金提供的宝贵建议和各自所做的贡献。

郭锦松先生和徐旗祥先生在2002年腾飞瑞资创建之初便在董事会兢兢业业地做贡献，直到2009年9月他们退休离开董事会。我仅代表公司董事会和管理层向他们自基金上市以来为腾飞瑞资所做的巨大贡献表示由衷的感谢。他们在过去七年中所贡献的策略及智慧使得基金发展到如今的规模：成为新加坡最大的工商房产投资基金。

此外，让我们一起向新任董事许思强先生、陈颂国先生和孟妮卡东林女士表示欢迎。他们是在2009年9月以独立董事的身份加入基金董事会。他们的专业背景和经验将使董事会如虎添翼。

还要特别感谢我们的租户和商业伙伴，感谢他们对腾飞瑞资坚定不移的支持。这些年来，正是有了他们的支持才有腾飞瑞资的成功。

我还要代表所有单位特有人向腾飞瑞资经理人辛勤工作的团员表达我们真挚的谢意。他们在执行基金核心战略过程中所表现出的奉献和自律精神为腾飞瑞资的成功奠定了基础。

最后，我要感谢您们，我们尊敬的单位特有人，感谢您们对我们的信任和信心以及对腾飞瑞资所做的投资。

我们会毫不动摇地将工作重点放在确保基金持久的价值信念与核心战略上。由此我可以满怀信心地说我们有能力抓住存在于一个充满挑战的商业环境中的发展机遇，并继续在新的一年中创造稳健的经营业